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很多購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋后因?yàn)榉N種原因未能及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，在遇到出售人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)，房屋很容易被他人申請(qǐng)保全或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行被人民法院查封，那么什么情況下購(gòu)房人能排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行呢？我們先看相關(guān)司法解釋是如何規(guī)定的。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ：

 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；

      第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條：

       金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

      （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

     （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

      （三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；  

      （四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

 在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，對(duì)于買(mǎi)受人而言，若其所購(gòu)房產(chǎn)非因自身原因被查封，該如何維權(quán)？就非因買(mǎi)受人原因?qū)е路课荼徊榉馊绾尉葷?jì)的問(wèn)題，建議可考慮如下解決思路：

       一、最有效的救濟(jì)途徑以案外人異議的程序向法院提出申請(qǐng)。要注意的是，買(mǎi)受人需要提供證據(jù)證明自己的買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，價(jià)款已全部付清且實(shí)際占有，同時(shí)，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的原因不是由自己的過(guò)錯(cuò)引起。

       二、執(zhí)行異議之訴人民法院審查的關(guān)鍵是，購(gòu)房者享有的實(shí)體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行措施。審查的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，如果案外人異議之訴應(yīng)滿足了以上規(guī)定的條件，則案外人異議可以得到支持，所以案外人在主張權(quán)利時(shí)需特別注意是否符合法律規(guī)定的條件。