首頁>>法治進行時>>匯都新聞來源： 作者： 發(fā)布日期：2019-07-15
很多購房人在購買房屋后因為種種原因未能及時辦理房屋過戶手續(xù)，在遇到出售人發(fā)生經(jīng)濟糾紛時，房屋很容易被他人申請保全或申請強制執(zhí)行被人民法院查封，那么什么情況下購房人能排除人民法院的強制執(zhí)行呢？我們先看相關司法解釋是如何規(guī)定的。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ：
被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；
第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：
金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
在執(zhí)行實務中，對于買受人而言，若其所購房產(chǎn)非因自身原因被查封，該如何維權？就非因買受人原因?qū)е路课荼徊榉馊绾尉葷膯栴}，建議可考慮如下解決思路：
一、最有效的救濟途徑以案外人異議的程序向法院提出申請。要注意的是，買受人需要提供證據(jù)證明自己的買賣合同義務已經(jīng)全部履行完畢，價款已全部付清且實際占有，同時，沒有取得產(chǎn)權證的原因不是由自己的過錯引起。
二、執(zhí)行異議之訴人民法院審查的關鍵是，購房者享有的實體權利是否足以阻卻執(zhí)行措施。審查的依據(jù)是《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，如果案外人異議之訴應滿足了以上規(guī)定的條件，則案外人異議可以得到支持，所以案外人在主張權利時需特別注意是否符合法律規(guī)定的條件。
