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首頁(yè)>>法治進(jìn)行時(shí)>>律師看新聞來(lái)源： 作者： 發(fā)布日期：2019-12-10
重慶審結(jié)一涉房屋買(mǎi)賣(mài)租賃系列侵權(quán)糾紛案
買(mǎi)房者強(qiáng)占租客房屋違約，訴求違約金敗訴
2019-12-10 09:18:23 | 來(lái)源：人民法院報(bào) | 作者：劉洋 楊青燁 張曉亮
“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是房屋買(mǎi)賣(mài)中一條重要的法律規(guī)范。但在重慶市渝北區(qū)，房屋買(mǎi)方吳女士因聽(tīng)信賣(mài)方程先生言辭，單方面對(duì)尚有租約的房屋破門(mén)入室，強(qiáng)行裝修，引發(fā)了糾紛，吳女士和該房屋的承租人溫女士分別向法院提起多起訴訟。日前，隨著最后一起二審案件在重慶市第一中級(jí)人民法院審結(jié)，這一系列的侵權(quán)糾紛案件終于畫(huà)上了一個(gè)句號(hào)。
2017年8月，程先生與吳女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將位于重慶市渝北區(qū)的一套住宅以238萬(wàn)元的價(jià)格出售給吳女士，賣(mài)方收到購(gòu)房款3日內(nèi)交房。程先生告知吳女士，該房屋已于2017年2月出租給溫女士，租期為三年。雙方口頭約定吳女士半年后接房。當(dāng)年9月21日，吳女士繳齊購(gòu)房款，程先生將房屋過(guò)戶給吳女士。
但是，承租房屋的溫女士明確表示希望繼續(xù)執(zhí)行租約，不愿騰房。2018年2月，吳女士致函程先生，表示希望在當(dāng)年3月1日接房，并要求程先生將房屋收回后再行交付。程先生遂告知吳女士其將于3月1日正式通知溫女士處理個(gè)人物品，之后吳女士可以直接雇請(qǐng)裝修隊(duì)破門(mén)進(jìn)行裝修，如果溫女士有異議可以對(duì)程先生提起訴訟。2月28日，程先生委托律師對(duì)溫女士發(fā)出律師函，以溫女士擅自改變房屋用途為由要求解除租賃合同。溫女士則于3月14日亦委托律師向程先生發(fā)出律師函，駁斥了程先生的說(shuō)法并要求繼續(xù)履行租約。正在雙方你來(lái)我往之際，3月29日，吳女士對(duì)訴爭(zhēng)房屋強(qiáng)行換鎖，破壞室內(nèi)原裝修，并開(kāi)始自行裝修房屋。
2018年5月9日，溫女士向重慶市渝北區(qū)人民法院提起訴訟，將程先生和吳女士告上法庭，要求解除合同，二被告支付違約金并賠償其經(jīng)濟(jì)損失。法院經(jīng)審理，判令吳女士向溫女士支付違約金108960元。在執(zhí)行過(guò)程中雙方達(dá)成執(zhí)行和解，吳女士向溫女士支付了違約金6萬(wàn)元。隨后，吳女士于2019年2月27日向渝北區(qū)法院提起訴訟，就自己向溫女士支付的違約金向程先生求償。渝北區(qū)法院一審駁回了吳女士的訴求，吳女士不服，上訴至重慶一中院。
重慶一中院經(jīng)審理認(rèn)為，原告吳女士與被告程先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雖未表明訴爭(zhēng)房屋系帶租約出售，但雙方在簽訂合同之前，程先生已將房屋租賃之事告知了吳女士，原告仍與被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并于2018年9月21日辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，此后吳女士即成為訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。因程先生與溫女士的房屋租賃合同并未到期，租賃合同仍然有效，只是出租人變更為吳女士。原告作為完全民事行為能力人，能夠自主決定是否繼續(xù)履行其與溫女士之間的租賃合同，理應(yīng)自行承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
法院在審理中還查明，2018年4月27日，吳女士向渝北區(qū)法院提起訴訟，訴請(qǐng)程先生支付逾期交房違約金。在審理中雙方達(dá)成調(diào)解，程先生支付了違約金3.6萬(wàn)余元。2019年2月26日，吳女士再次向渝北法院提起訴訟，訴請(qǐng)程先生將溫女士2018年9月后支付的租金轉(zhuǎn)交給自己。在審理中雙方達(dá)成調(diào)解，程先生向吳女士支付了租金2.4萬(wàn)元。
據(jù)此，法院對(duì)該案二審宣判，駁回吳女士的上訴。
■法官說(shuō)法■
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，設(shè)定在該房屋上的租賃合同的效力仍然延續(xù)，房屋買(mǎi)受人與承租人之間無(wú)須另訂立租賃合同，而是在取得房屋所有權(quán)時(shí)當(dāng)然地與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，受該租賃合同的約束。故在本案中，訴爭(zhēng)房屋自房屋過(guò)戶后的租金收入均應(yīng)支付給吳女士，相應(yīng)地吳女士也必須對(duì)自己的違約行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
