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銀行怠于辦理抵押登記，開發(fā)商的階段性連帶保證責(zé)任認(rèn)定

在商品房預(yù)售買賣交易中，開發(fā)商希望早日回收資金減輕壓力，但買受人并未取得不動產(chǎn)登記證，無法辦理以銀行為抵押權(quán)人的抵押權(quán)證，銀行在沒有增信措施的情況下不愿意放款。開發(fā)商為了促成交易，解決銀行在放款日至取得房屋抵押權(quán)證期間無任何增信措施的問題，愿意在此期間提供連帶責(zé)任保證，待銀行取得抵押權(quán)證后，不再承擔(dān)保證責(zé)任，階段性保證應(yīng)運(yùn)而生。

從階段性保證制度創(chuàng)立的初衷來看，系為了解決貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口期的問題，加快房屋買賣的進(jìn)程。故階段性連帶保證合同為附解除條件的合同，即抵押登記辦妥，開發(fā)商即免除保證責(zé)任。

在商品房按揭貸款實(shí)踐中，借款人出現(xiàn)逾期未還款的違約情形，銀行主張開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任，而開發(fā)商認(rèn)為由于銀行怠于辦理抵押登記，應(yīng)免除其保證責(zé)任。為厘清開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證所涉的多個(gè)法律問題，律師將結(jié)合案例予以分析。

【案情回放】

2015年1月27日，銀行與李某、開發(fā)商簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，約定：李某向銀行借款637萬元，用于購買房屋，本合同項(xiàng)下的擔(dān)保方式為抵押加階段性保證；李某同意將購買的房屋抵押給銀行，為借款提供擔(dān)保，并同意銀行代位申請抵押登記；開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證，保證期間為發(fā)放貸款之日起至房產(chǎn)辦妥抵押登記之日止；銀行自接到開發(fā)商轉(zhuǎn)交房屋所有權(quán)證之日起30個(gè)工作日內(nèi)完成抵押登記；無論何種原因?qū)е碌盅旱怯浳茨苻k理，開發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。

合同簽訂后，銀行向李某發(fā)放貸款637萬元。李某自2016年3月起開始出現(xiàn)逾期還款情形。同年11月7日，開發(fā)商將李某的產(chǎn)權(quán)證交付銀行。涉案房屋在2017年1月6日被公安機(jī)關(guān)查封。

現(xiàn)銀行訴至法院，以李某違約及不能辦理抵押登記為由，要求李某立即償還全部貸款及利息，開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開發(fā)商主張其已依約將房產(chǎn)證交給銀行，因銀行未及時(shí)辦理抵押登記致使房屋被查封，其不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。銀行對此辯稱，因李某拒不配合，導(dǎo)致抵押登記未能辦理，己方不存在過錯(cuò)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。

一審法院經(jīng)審理，判決李某承擔(dān)還款責(zé)任，開發(fā)商對此承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開發(fā)商不服提起上訴，二審法院認(rèn)為銀行怠于辦理抵押登記，改判開發(fā)商不承擔(dān)保證責(zé)任。

【不同觀點(diǎn)】

本案的爭議焦點(diǎn)在于,銀行未能按期取得抵押權(quán)證，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。對此存在以下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。合同系當(dāng)事人之間的法律，對當(dāng)事人均有法律約束力，合同責(zé)任系無過錯(cuò)責(zé)任，過錯(cuò)并非承擔(dān)責(zé)任的要件，故判斷開發(fā)商是否承擔(dān)保證責(zé)任應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定，無須考量過錯(cuò)因素。本案中，雙方簽訂的合同明確約定，在房屋抵押登記辦妥之前開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，亦約定無論何種原因?qū)е碌盅旱怯浳茨苻k理，開發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任，現(xiàn)房屋抵押登記未辦理，依照該約定，開發(fā)商當(dāng)然需承擔(dān)保證責(zé)任。另外，一般情形下，辦理抵押登記確實(shí)需要抵押人的配合。本案中，李某在取得房產(chǎn)證之前已經(jīng)違約，該違約行為發(fā)生在合同約定的開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的期間，據(jù)此開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。階段性保證合同系附解除條件的保證合同，如抵押登記辦妥，開發(fā)商的保證責(zé)任免除，非因銀行的原因?qū)е碌盅旱怯浳崔k妥，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。合同法第四十五條第二款規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)阻止條件成就的，視為條件已經(jīng)成就。本案中，銀行明知不及時(shí)辦理抵押登記會對開發(fā)商造成不利后果，但未有證據(jù)表明銀行在收到房產(chǎn)證后積極辦理抵押登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定銀行怠于辦理房屋抵押登記，可以視為符合上述規(guī)定的情形，開發(fā)商予以免責(zé)。另外，據(jù)了解，在商品房按揭貸款實(shí)踐中，銀行在貸款時(shí)往往已經(jīng)讓抵押人出具相關(guān)文件，可以自行辦理抵押登記，并不必然需要抵押人的配合，銀行稱抵押人不配合，沒有任何證據(jù)予以佐證。至于“無論何種原因?qū)е碌盅旱怯浳崔k理，開發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任”的約定，根據(jù)合同法第四十條、第五十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

【律師分析】

銀行怠于辦理抵押登記，開發(fā)商的階段性連帶保證責(zé)任可予免除

銀行在條件具備時(shí)及時(shí)辦理抵押登記系其當(dāng)然合同義務(wù)。如此不課以銀行責(zé)任，如同允許其權(quán)利濫用，違反民法中的“權(quán)利不得濫用”的基本原則，亦違反公平原則，故此情形下，開發(fā)商的保證責(zé)任應(yīng)當(dāng)予以免除。

銀行未能在約定的期限內(nèi)取得抵押權(quán)證情形下，常以出借人不配合或房屋登記機(jī)關(guān)原因?yàn)橛?，辯稱其未怠于履行義務(wù)，此種情形下的舉證責(zé)任應(yīng)如何分擔(dān)？當(dāng)前，在商品房按揭貸款實(shí)踐中，銀行在貸款時(shí)往往已經(jīng)讓抵押人出具相關(guān)文件，可以自行辦理抵押登記，并不必然需要抵押人的配合；房屋登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記的流程亦比較規(guī)范，在當(dāng)事人提交材料時(shí)會出具收據(jù)，故銀行有能力對此予以舉證，銀行應(yīng)當(dāng)舉證證明系第三人原因?qū)е缕湮茨馨雌谌〉玫盅簷?quán)證，否則應(yīng)認(rèn)定其怠于履行義務(wù)。

如合同中未約定銀行辦妥抵押證的期限，能否說明銀行未怠于履行義務(wù)？答案顯然是否定的。如上所述，銀行在條件具備時(shí)及時(shí)辦理抵押登記系其當(dāng)然合同義務(wù)，故銀行應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)辦理抵押登記。問題是該期限如何確定。該期限的起算點(diǎn)為銀行收到房屋所有權(quán)證之日，結(jié)束日為銀行向不動產(chǎn)登記中心提交材料之日，當(dāng)無爭議，關(guān)鍵是確定兩者的期限。律師認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)考量銀行準(zhǔn)備登記材料的時(shí)間和交易慣例?？紤]到銀行按揭抵押涉及整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的貸款人，往往成批辦理，并非單個(gè)辦理，準(zhǔn)備登記材料需要耗費(fèi)不少時(shí)間，結(jié)合實(shí)踐中的案件多家銀行約定的期間，短則一個(gè)月，多則三個(gè)月，據(jù)此衡平各方利益，該期限一般定為三個(gè)月為宜，即如果銀行在條件具備的情形下，在收到房屋所有權(quán)證后未在三個(gè)月內(nèi)向不動產(chǎn)登記中心提交抵押登記申請，可以認(rèn)定其怠于履行辦證義務(wù)，開發(fā)商保證責(zé)任即可免除。