來源: 作者: 發(fā)布日期:2020-02-03
匯都律師法律視角解讀:疫情中房租能否減免?租賃合同能否解除?
注:本文“疫情”這個(gè)單一因素作為法定事由時(shí),減免租賃的具體法律依據(jù),同時(shí)不考慮合同已有明確約定(按照合同約定操作即可)或者出租人同意減免租金的情況。
2020年元月自武漢新型冠狀病毒疫情爆發(fā)以來,全國高度關(guān)注重視,從中央到基層組織、社會(huì)個(gè)體,從上而下的采取了各式各樣的措施來減緩疫情的蔓延,例如,春節(jié)不出門,不聚餐,推行網(wǎng)上拜年,勤洗手、外出消毒等各項(xiàng)舉措。這一系列的措施對(duì)人們的正常生活帶來了嚴(yán)重的影響,其中影響較大的有學(xué)校延長開學(xué) 、職工延長復(fù)工、部門娛樂性場所的暫時(shí)關(guān)閉等等,那么,在此“特殊情況”下導(dǎo)致租戶們租賃的房屋、商鋪等面臨到期、延期、續(xù)租等等情況,租戶的房租是否可以減免?租賃合同在此期間能否解除?這些面臨的問題在法律上能否得到解答?
眾所周知,在2003年非典型肺炎疫情期間,北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于在防治非典型肺炎疫情期間減免房屋租金有關(guān)問題的通知》中第三條、第四條、第六條中均作出明確規(guī)定,內(nèi)容如下:
第三條 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場所等受疫情影響經(jīng)營困難的,是指按月核算經(jīng)營虧損或主營業(yè)務(wù)收入低于正常經(jīng)營50%以上的,并經(jīng)市或區(qū)縣商業(yè)行政主管部門認(rèn)定的單位。
第四條承租市及區(qū)縣屬國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房以外的其他經(jīng)營性用房的,由租賃雙方協(xié)商租金減免數(shù)額或者緩交租金。
第六條凡減免租金的,租賃雙方應(yīng)簽訂減免租金協(xié)議,并由出租方在當(dāng)日向區(qū)縣國土房管局備案,其中屬于涉外租賃的向市國土房管局備案。
在疫情中,減免房屋租金的法律依據(jù)是什么?
(一)不可抗力
根據(jù)我國《民法總則》以及《合同法》的規(guī)定,不可抗力指的是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。筆者認(rèn)為,“疫情”本身屬于典型的不可抗力,但應(yīng)當(dāng)根據(jù)影響大小、因果關(guān)系等因素在個(gè)案中靈活適用。對(duì)此最高院早在2003年的“非典疫情”期間就作出了明確的指導(dǎo)性意見,在此不在贅述。因此在一定條件下,承租人可依據(jù)《合同法》第一百一十七條之規(guī)定,要求減免租金。
?。ǘ┕皆瓌t或情勢(shì)變更
疫情屬于不可抗力并無疑問,但是否影響到租賃合同的實(shí)際履行卻需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析。如政府未強(qiáng)制關(guān)停,但是經(jīng)營確受疫情影響,且繼續(xù)經(jīng)營可能會(huì)造成人群聚集、疫情傳播且明顯對(duì)承租人不利的場所,如酒吧、舞廳、酒樓等,如此時(shí)承租人選擇不繼續(xù)使用租賃房屋,則承租人也可根據(jù)公平原則或情勢(shì)變更來要求減免部分租金。
在疫情中,所有的房屋租金都可以要求減免么?
疫情這個(gè)不可抗力是絕對(duì)的,但是要想在房屋租賃法律關(guān)系中援引不可抗力作為減免租金的法定事由,是相對(duì)的,是需要滿足一定條件的。
?。ㄒ唬┏凶馊巳岳^續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營,但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的,可請(qǐng)求減免部分租金。
?。ǘ┏凶馊巳岳^續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營,疫情并未導(dǎo)致其收益明顯減少的,不可請(qǐng)求減免租金
(三)承租人在疫情期間使用用于居住功能的租賃物的,不可主張減免租金。
(四)因疫情原因?qū)е鲁凶馊嗽谝咔槠陂g無法使用用于居住功能的租賃物的,可主張減免租金。
(五)對(duì)于租賃房屋的用途為用于生產(chǎn)經(jīng)營,已有明確行政管控政策導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)使用目的,則應(yīng)當(dāng)免除租金。
下一篇:工傷治療期間享受哪些待遇?