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　　在未取得不動產(chǎn)權(quán)證的情況下，“準房主”將房屋轉(zhuǎn)賣他人，取得不動產(chǎn)權(quán)證后，又與第三人簽訂房屋買賣合同并辦理過戶手續(xù)。日前，湖北省仙桃市人民法院審結(jié)了一起“一房二賣”的案件，判決賣房者返還購房首付款并支付違約金11萬元。

　　2018年3月，馬某與陳某簽訂房屋買賣合同，雙方約定馬某購買陳某尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房，并于合同簽訂當(dāng)日向陳某支付購房首付款21萬元，余款待房產(chǎn)過戶后支付，若陳某違約，則應(yīng)返還購房款并支付21萬元違約金。2021年9月，馬某得知陳某已取得商品房不動產(chǎn)權(quán)證，隨即要求陳某辦理過戶手續(xù)，陳某卻以各種理由搪塞。后馬某經(jīng)多方查證得知，陳某已將該房屋出售給第三人并辦理了過戶手續(xù)。馬某遂向仙桃法院提起訴訟，要求陳某返還購房款并支付違約金。

　　法院審理后認為，在房屋買賣過程中，簽訂房屋買賣合同并不代表房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)的取得須經(jīng)登記才發(fā)生法律效力。本案中，陳某“一房二賣”，馬某雖與陳某簽訂合同在先，但未辦理房屋變更登記，未能取得房屋所有權(quán)，相反，馬某獲得房產(chǎn)證后將房屋出售給第三人并辦理過戶手續(xù)，此時房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至第三人。

　　馬某與陳某之間簽訂房屋買賣合同是雙方真實意思表示，此時房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，陳某尚未取得該房屋的所有權(quán)，但基于商品房買賣合同，陳某對該房屋享有合同上的債權(quán)，而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是民法典賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。陳某將房屋出售給第三人并辦理過戶手續(xù)，該違約行為造成了房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，馬某可以請求解除合同，要求陳某返還購房款，并支付違約金或賠償違約造成的損失。

　　結(jié)合涉案房屋所處區(qū)域、馬某實際支付首付款的金額、陳某訂立合同時對房屋漲跌情形的預(yù)見能力和經(jīng)濟狀況等綜合因素，法院酌情認定違約金為房屋價格漲跌差價的60％即11萬元。

　　綜上，法院依法判決陳某返還馬某購房首付款21萬元并支付違約金11萬元。判決作出后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該案現(xiàn)已生效。