經(jīng)典案例
首頁>>經(jīng)典案例來源： 作者： 發(fā)布日期：2023-10-26
北京匯都律師事務(wù)所薛曉波律師接受被告董某某的委托，擔(dān)任其委托代理人。
案件基本事實(shí)：
本案系房屋買賣合同糾紛。
原告：馬某一，馬某二，系買受人。
被告：董某某，系出賣人；王某某，系中介。
第三人：北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系涉案房屋的開發(fā)商。
原告的訴訟請求：
1、請求法院判令被告董某某履行雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的合同義務(wù)；
2、請求法院判令被告董某某限期向開發(fā)商提交涉案房屋的資料辦理不動產(chǎn)所有權(quán)證書；
3、請求法院判令被告董某某在取得房屋所有權(quán)后再限期內(nèi)配合原告完成涉案房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；
4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
本案爭議焦點(diǎn)：
被告董某某與原告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》，將涉案房屋出賣給原告。但是涉案房屋屬于拆遷安置后的尚未取得房產(chǎn)證的共同共有房屋，被告董某某在未取得其他共有人同意的情況下，對未取得房產(chǎn)證的案涉房屋無權(quán)處分。在此情況下原被告雙方簽訂的合同是否有效？即便合同有效，原告能否要求被告董某某實(shí)際履行合同義務(wù)？
案情分析：
2002年，董某某與其兄弟姐妹共六人簽訂《房屋分配協(xié)議》，約定北京市某某區(qū)的自家老屋如果拆遷，辦理拆遷過程中以董某某一人的名義訂立拆遷協(xié)議，但是拆遷款需按照該協(xié)議進(jìn)行分配。2012年，董某某簽訂《北京市集體土地房屋拆遷置換補(bǔ)償協(xié)議書》，老屋拆遷后置換了第三人開發(fā)的某樓盤的四套房屋。2015年，被告董某某與原告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》將拆遷置換的一套尚未辦理房產(chǎn)證的房屋出賣給原告，約定能夠辦理房產(chǎn)證后，被告將房屋所有權(quán)人變更登記為原告。2022年開庭審理時，第三人稱當(dāng)前涉案房屋已經(jīng)可以辦理房產(chǎn)證。
薛曉波律師認(rèn)為，第一，涉案房屋買賣合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2009年版）第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；”涉案房屋買賣合同簽訂時，尚未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，根據(jù)法律規(guī)定，屬于不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。雙方的房屋買賣合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。
第二，涉案房屋屬于共同共有，其他共有人多次表達(dá)不同意出售該房屋，被告董某某與原告簽訂房屋買賣合同的行為屬于無權(quán)處分，即便涉案房屋買賣合同有效，也不能實(shí)際履行。且原告明知涉案房屋是以家庭為單位共同共有，存在權(quán)屬爭議，原告仍然購買，自身也有重大過錯。
綜上所述，原告的訴訟請求不能得到支持。
案件結(jié)果：
法院作出判決如下：
駁回原告的全部訴訟請求。
薛曉波律師是北京匯都律師事務(wù)所的首席律師，本科畢業(yè)于北京大學(xué)，執(zhí)業(yè)領(lǐng)域涉及民商事訴訟、刑事訴訟、知識產(chǎn)權(quán)訴訟等多方面，具備十一年的律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。本案案情時間跨度大、涉及人數(shù)多，薛曉波律師條分縷析、仔細(xì)梳理案情，為本案糾紛的解決做出巨大貢獻(xiàn)。
