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　　隨著城市化發(fā)展和經(jīng)濟社會的高速運轉(zhuǎn)，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象越來越普遍，但目前對次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)還沒有明確的法律規(guī)定。實踐中，租賃房產(chǎn)的處分和占有問題容易成為訴訟糾紛和執(zhí)行難題的引發(fā)點，在此背景下，筆者認(rèn)為，基于優(yōu)先購買權(quán)的理論和現(xiàn)實基礎(chǔ)考量，賦予合法的次承租人優(yōu)先購買權(quán)，具有法理上和實踐上的合理性。

　　一、賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)的必要性和可行性分析

　　1.轉(zhuǎn)租合同對出租人具有約束性。由于租賃關(guān)系是一種信賴關(guān)系，次承租人對房屋的使用、收益行為對出租人所有權(quán)的限制，多國法律均對轉(zhuǎn)租有所規(guī)制。我國民法典第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由此可見，次承租人的租賃權(quán)必須建立在出租人自由處分物權(quán)的基礎(chǔ)上，符合意思自治原則，同時為法律規(guī)定所認(rèn)可。轉(zhuǎn)租關(guān)系雖然是發(fā)生在次承租人和承租人之間的租賃關(guān)系，但其合法基礎(chǔ)在于出租人賦予了承租人轉(zhuǎn)租的權(quán)利，因所有權(quán)人自我設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的行為而擴張了租賃合同的相對性，使轉(zhuǎn)租合同對出租人具有約束性。

　　2.次承租人實際占有、使用房產(chǎn)，賦予其優(yōu)先購買權(quán)具有可操作性。承租人通過租賃關(guān)系取得房產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，在出租人同意的前提下，將權(quán)利再度轉(zhuǎn)讓給次承租人，產(chǎn)生了權(quán)利的效力延遞，次承租人據(jù)此形成了對房產(chǎn)的實際占有。由于承租人通過轉(zhuǎn)租合同讓渡了對房產(chǎn)的占有，已經(jīng)不再占有房產(chǎn)，次承租人實際占有房產(chǎn)符合民法典第四百五十八條規(guī)定的基于合同關(guān)系產(chǎn)生的占有情況，而次承租人的占有狀態(tài)也為出租人所認(rèn)可，次承租人是房產(chǎn)的實際使用收益人，賦予其優(yōu)先購買權(quán)更有利于實現(xiàn)物權(quán)統(tǒng)一和法律關(guān)系的穩(wěn)定。

　　3.符合公平保護的現(xiàn)實需要。優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)計的首要目的是保護居住生存權(quán)。在房產(chǎn)被轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人才是房產(chǎn)的實際使用人，如果局限于原租賃合同的相對性，不承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)，便違背了優(yōu)先購買權(quán)設(shè)立的目的，不能實際發(fā)揮該制度的效力價值。不管是出于營利還是原租賃需求發(fā)生變化，既然承租人已經(jīng)合法轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)利，對房產(chǎn)的實際需求應(yīng)當(dāng)弱于次承租人，房產(chǎn)對次承租人來說則具有更大的使用價值。

　　二、完善保護次承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律機制

　　1.明確次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的合法性基礎(chǔ)。民法典對享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人進行了相應(yīng)規(guī)定，那么次承租人是享有優(yōu)先購買權(quán)，還是要區(qū)別于承租人，由于在現(xiàn)行的法律體系中尚無明確規(guī)定，在理論和實踐中難免存在爭議。然而在現(xiàn)實中，次承租人通過出租人的意思自治和承租人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，已通過效力延遞關(guān)系取得了對房產(chǎn)的實際占有、使用和收益的權(quán)利。承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系因獲得出租人的同意，從而對出租人的房屋所有權(quán)形成了一定的限制。從立法對居住權(quán)和占有權(quán)的保護本意來看，經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，次承租人在出租人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，在同等條件下應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買的權(quán)利。故應(yīng)將次承租人納入優(yōu)先購買權(quán)人的范圍，為其行使優(yōu)先購買權(quán)提供明確的法律依據(jù)。

　　2.明確履行對次承租人必要的通知義務(wù)。在租賃關(guān)系中，由于所有權(quán)和使用權(quán)的分離，承租人事實上無法自行掌握所有權(quán)是否轉(zhuǎn)讓的情況。因此法律規(guī)定出租人在轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)時負(fù)有通知承租人轉(zhuǎn)讓意向和轉(zhuǎn)讓條件的義務(wù)，承租人可選擇是否在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系經(jīng)出租人的同意后獲得合法性，那么將次承租人明確納入優(yōu)先購買權(quán)人的范圍后，其也應(yīng)當(dāng)獲得對房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓情況的知情權(quán)，出租人同時應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知次承租人的義務(wù)。實踐中，基于轉(zhuǎn)租合同的相對性，出租人有可能不清楚次承租人的具體信息，由于所有權(quán)的變化可能影響到合同的履行，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)有及時轉(zhuǎn)通知次承租人的首要義務(wù)，出租人在不知次承租人信息的情況下應(yīng)一并告知承租人轉(zhuǎn)通知次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。

　　3.明確次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限。民法典第七百二十六條明確規(guī)定了承租人在收到出租的通知后，行使優(yōu)先購買權(quán)的期限是十五日，如果在該期限內(nèi)承租人未明確表示購買的，則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。雖然現(xiàn)行法律對次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期間未明確規(guī)定，但是次承租人與承租人之間的租賃關(guān)系因經(jīng)過出租人的同意和確認(rèn)，從而使其合法化，次承租人也因此獲得優(yōu)先購買權(quán)的資格，其行使優(yōu)先購買權(quán)的期限應(yīng)參照對承租人的相關(guān)法律規(guī)定。

　　4.明確次承租人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的優(yōu)先順位。承租人與次承租人作為同一套房產(chǎn)的承租人均享有優(yōu)先購買權(quán)，存在競合關(guān)系。由于承租人已經(jīng)將房產(chǎn)的占有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，此時次承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，再次轉(zhuǎn)租亦然。在法定期限內(nèi)，承租人與次承租人均明確表示以同等條件購買的，次承租人的優(yōu)先效力優(yōu)于承租人。次承租人放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以主張行使。發(fā)生多次轉(zhuǎn)租的情況時，根據(jù)意思自治和效力延遞的原則，各次承租人合法租賃的前提均是出租人對再轉(zhuǎn)租行為是否認(rèn)可，若出租人同意多次轉(zhuǎn)租，在后承租人的優(yōu)先位次優(yōu)于在先的承租人。此外，在執(zhí)行拍賣和變賣中，當(dāng)次承租人與房產(chǎn)按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合時，由于共有人對房產(chǎn)享有所有權(quán)，其物權(quán)效力應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于次承租人的“物權(quán)化”保護。另外，近親屬由于身份的特殊關(guān)系強于租賃合同的信賴關(guān)系，承租人的優(yōu)先購買效力也弱于出租人的近親屬。

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